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Mietrecht aktuell

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz


Am 1. Juni 2015 tritt das vom Bundestag beschlossene Mietrechts­novellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft. Interessant ist für Mieter und Immobilienbesitzer, wie die gesetzlichen Regelungen in Zukunft konkret aussehen und was daraufhin auf dem Wohnungsmarkt zu erwarten ist.

Konkrete Regelungen im Mietrechtsnovellierungsgesetz


Das MietNovG wurde sehr mieterfreundlich gestaltet. Es verfolgt grundsätzlich zwei Intentionen:

  • Das Bestellerprinzip soll Maklergebühren gerechter zwischen Mietern und Vermietern verteilen.
  • Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten dämpfen.

  • Das Bestellerprinzip sieht künftig vor, dass diejenige Partei, die den Makler bestellt, auch dessen Gebühren übernimmt. Das hört sich selbstverständlich an, jedoch war es bisher übergreifende Praxis, dass die Wohnungssuchenden die Maklercourtage zumindest hälftig übernahmen. Wer sich dagegen wehrte, schied aus dem Kreis möglicher Bewerber für eine begehrte Wohnung aus. Juristisch konnte das zwar nur ungenügend fixiert werden (es gab Vereinbarungen, die aber schwer überprüfbar waren), jedoch kannten alle Beteiligten das ungeschriebene Gesetz. Die Mieter zahlten stillschweigend, auch wenn der Vermieter einen Makler eingeschaltet hatte. Hier könnte in Zukunft mehr Gerechtigkeit einziehen, das hofft jedenfalls der deutsche Gesetzgeber. Als noch essenzieller bewerten Experten die nunmehr beschlossene Mietpreisbremse für Wohnungen in prosperierenden Städten. Dort steigen die Mietpreise seit Jahren weit überdurchschnittlich, was teilweise gravierende soziale Folgen nach sich zieht. Inzwischen werden selbst Durchschnittsverdiener aus angestammten Wohnquartieren verdrängt, es findet dort ein Umschlag von durchschnittlichen und ärmeren zu wohlhabenderen Schichten statt. Dieser sozioökonomische Strukturwandel heißt in der Fachsprache “Gentrifizierung” und erinnert semantisch ein wenig an das Wort “Ghetto”, das sich die Reicheren auf diese Weise selbst schaffen. Solche Phänomene sind in Staaten mit noch wesentlich größeren Einkommensunterschieden - etwa Brasilien, Russland oder Südafrika - permanent zu beobachten. Aus Gentrifizierung folgen soziale Konflikte bis hin zu Kriminalität und Unruhen, die wiederum die Bessergestellten im Extremfall dazu veranlassen, sich mit privaten Wachdiensten oder gar Mauern (Südafrika) komplett abzuschotten. So weit ist es in Deutschland noch lange nicht, jedoch wirkt der Trend beunruhigend. Dem soll das Mietrechtsnovellierungsgesetz entgegenwirken.

    Die Konkrete Ausgestaltung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes


    Um die Novelle umzusetzen, bedarf es einiger Änderungen im BGB. Juristen sehen Probleme voraus, weil das MietNovG den Landesregierungen einen Ermessensspielraum einräumt, welche Städte denn als prosperierende Ballungsgebiete zu gelten haben, in denen die Mietpreisbremse gilt. Das birgt Klagepotenzial von beiden Seiten - von Mietern und Vermietern. Der Mietpreis darf in diesen ausgewiesenen Ballungsgebieten bei Neuvermietungen nur noch höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. Dazu erhalten die §§ 556d ff. des BGB entsprechende Neuregelungen. Neben der Mietpreisbremse auf maximal 10 % über dem ortsüblichen Niveau ermächtigt das BGB künftig die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung für maximal fünf Jahre entsprechende Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Es gibt von diesem Grundsatz Ausnahmen:

  • Neu errichtete sind ebenso wie umfassend modernisierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen.
  • Eine schon früher zulässig vereinbarte Miete kann auch bei einer Neuvermietung weiter verlangt werden - die Mietpreisbremse senkt keine Mieten.
  • Modernisierungen vor der Wiedervermietung ermöglichen im bestehenden Mietverhältnis eine erhöhte Wiedervermietungsmiete, also eine Anpassung der Miete nach Modernisierungsregeln.
  • Bei Staffelmieten gelten die genannten Regelungen für jede vereinbarte Mietstaffel, bei den Indexmieten gelten sie für die Ausgangsmiete.
  • Vermieter sind gegenüber den Mietern auskunftspflichtig bezüglich der preisbildenden Tatsachen. Mieter müssen allerdings Beanstandungen zur vereinbarten Miete zunächst qualifiziert rügen, wenn sie Rückforderungsansprüche geltend machen wollen.

  • Die früheren Bestimmungen nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (“Mietpreisüberhöhung”) treten außer Kraft. Das Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermRG) wird ebenfalls geändert (betrifft die §§ 2,8): Ein entgeltpflichtiger Maklervertrag zwischen Wohnungssuchendem und Makler muss in Textform (E-Mail genügt) beauftragt werden. Alle Vereinbarungen, die eine Zahlungspflicht für Courtagen auf Mieter abwälzen, sind künftig unwirksam. Verstöße von Maklern werden mit Bußgeldern verfolgt.

    Kommentare und Kritik zum Gesetz


    Berufsverbände der Immobilienmakler kritisieren, dass das Mietrechtsnovellierungsgesetz die Bestellung einer Wohnung durch potenzielle Mieter extrem erschwere, weil diese regelmäßig vor den Kosten zurückschrecken dürften. Ihre Position wird damit zumindest bei der Wohnungssuche verschlechtert statt verbessert. Das sieht auch der Staatsrechtsprofessor Friedhelm Hufen so, der ein Rechtsgutachten für den IVD (Immobilienverband Deutschland) erstellte und darin gravierende verfassungsrechtliche Bedenken ausmachte. Der IVD hat gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz Verfassungsbeschwerde angekündigt. Dahinter steht die Rechtsauffassung, dass Immobilienmakler mit ihrer Werbung de facto invitatio ad offerendum (rechtlich nicht beachtliche Aufforderung zur Angebotsabgabe) betreiben. Diese Auffassung hat der BGH bestätigt. Immobilienmakler schalten Wohnungsinserate. Damit machen sie auf das Objekt und dessen Verfügbarkeit aufmerksam. Sollte sich nun ein Mietinteressent bei ihnen melden, bittet er nach der genannten Rechtsauffassung darum, ihm ein Angebot zu unterbreiten, was ihn faktisch zum Auftraggeber mache. Bislang stand es den Parteien frei, ihn damit zur Zahlung wenigstens einer hälftigen Courtage zu verpflichten (was überwiegend auch geschah und von den Mietern akzeptiert wurde), künftig wäre das untersagt, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Jedoch sind auch gänzlich neue Entwicklungen möglich. Der Vorstandsvorsitzende des IVD Berlin Dirk Wohltorf vermutet, dass die Vermieter künftig keine Makler mehr beauftragen und sich auf diese Weise Maklergebühren halbieren könnten. Wenn aber Mieter einen Makler suchen, werde sich, so Wohltorf, auf diesem Markt Qualität durchsetzen. Rechtsexperten, die diesen Markt und sämtliche Umgehungsversuche bei Maklerkosten gut kennen, raten zum Abwarten. Der späteste Termin für die Landesregierungen für das Ausweisen von angespannten Wohnungsmärkten ist der 31.12.2020. Erst dann werden die Folgen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes 2015 wohl vollständig absehbar sein.

    Die Mietpreisbremse


    Hintergründe zur Einführung der Mietpreisbremse


    In vielen deutschen Städten haben viele Mieter mit geringerem Einkommen immer mehr Probleme, bezahlbare Wohnungen zu finden. Besonders in Ballungsröäumen und Universitätsstädten sind die Mieten immer stärker angestiegen und oft müssen Mieter neben den teuren Mieten auch noch für Maklergebühren tief in die Tasche greifen. Um Mieter künftig vor überteuerten Mieten und durch Vermieter aufgezwungene Maklergebühren zu schützen, hat die Bundesregierung zum 1.6.2015 die Einführung der Mietpreisbremse beschlossen. Das Regulationsinstrument der Mietpreisbremse ist nicht neu. Auch in der Vergangenheit, u. a. in den 60er Jahren, gab es eine Mietpreisbremse, die später zugunsten einer freien Regelung wieder zurückgenommen wurde. Ob die praktische Umsetzung ab dem 1.6.2015 gelingt, hängt davon ab, ob die Länder zügig die für die praktische Umsetzung der Mietpreisbremse notwendigen Rechtsverordnungen festlegen. Durch die Mietpreisbremse soll sichergestellt werden, dass Mieten auch in begehrten Wohnlagen und Universitätsstädten bezahlbar bleiben sollen. Schon jetzt liegen dort die Mieten bei Wiedervermietung teilweise 30 % höher als normale Mieten. Durch das Bundesjustizministerium wurde eine Berechnung aufgestellt, dass Mietern durch die Einführung der Mietpreisbremse ca. 854 Mio. Euro erspart bleiben, die sie sonst durch Mieterhöhungen und Maklercourtagen zahlen müssten. Die Vermieter werden ca. 283 Mio. Euro an Einnahmen verloren gehen.

    Geltungsbereich der Mietpreisbremse


    Die Mietpreisbremse soll nicht flächendeckend eingeführt werden, sondern hauptsächlich in Gegenden zur Anwendung kommen, wo die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt ist. Die Länder sollen in Eigenregie diese Gebiete bestimmen, weil sie die Lage vor Ort besser einschätzen und zügiger auf Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt reagieren können. Die Entwicklung der Mieten in den Ländern ist recht unterschiedlich. Teilweise herrscht eine Wohnungsknappheit in größeren Städten und die Lage in ländlicheren Gegenden ist entspannter, aber teilweise ist bezahlbarer Wohnraum auch in kleineren Orten und kleinen bis mittleren Städten knapp. Die Bundesländer haben die Möglichkeit, verschiedene Rechtsverordnungen festzulegen oder eine mit unterschiedlichen Zeiträumen. Die Mietpreise soll längstens für einen Zeitraum von 5 Jahren gelten. Im einzelnen muss von den Ländern begründet werden, warum ein Gebiet zu einem angespannten Wohnungsmarkt erklärt wird und wie Abhilfe geschaffen werden soll.

    Die wichtigsten Neuregelungen:


    Um Mieter vor Überteuerungen zu schützen, dürfen künftig Mieten bei Wiedervermietung nach einem Mieterwechsel nur noch auf maximal 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Die Regierung will damit einen Ausgleich zwischen den Interessen der Vermieter und Mieter schaffen. Vermieter dürfen auch künftig mit der Vermietung Geld verdienen, aber für die Vermietung soll stärker in den Blickpunkt gerückt werden, dass Wohnungen nicht nur ein Objekt zur Gewinnsteigerung sind, sondern dass sie für den Mieter auch ein Zuhause darstellen. Mit der Vermietung von Wohneigentum geht der Vermieter auch eine Verpflichtung dem Mieter gegenüber ein, die stärker in den Blickpunkt gerückt werden soll. Wenn Mieter künftig nachweisen können, dass die Miete nicht den Bestimmungen der Mietpreisbremse entspricht, haben sie das Recht, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.

    Ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab


    Durch die Mietpreisbremse wird festgelegt, dass die Miete künftig nur noch höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für die Berechnung wird der Mietspiegel der Städte und Gemeinden herangezogen. In vielen größeren Städten und Gemeinden gibt es schon qualifizierte Mietspiegel, in denen nach wissenschaftlichen Vorgaben die Durchschnittsmieten von Wohnungen aufgeführt sind. Wenn es keine qualifizierten Mietspiegel gibt, können statistische Datenbanken von Mieter- oder Vermieterverbänden als Berechnungsgrundlage dienen. Durch die Einführung der Mietpreisbremse hat der Mieter das Recht, vom Vermieter Auskunft zu erhalten, wie er die Vergleichsmiete ermittelt hat, damit der Mieter die Rechtmäßigkeit der Miete prüfen kann. Bisher konnten Wohnungseigentümer die Wohnungsmieten relativ frei gestalten und die Miethöhe größtenteils selbst bestimmen. Die einzige Einschränkung war der Wucherparagraph im Strafgeetzbuch (§ 291 StGB), der für die Mieter aber keine große Hilfe war, weil Mieter detailliert nachweisen müssen, dass sich der Vermieter zu ihren Lasten einen Vermögensvorteil verschafft, der für den Mieter zu wirtschaftlicher Not führt. Es gab zwar bisher auch schon eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei laufenden Mietverträgen, die diese berücksichtigte nicht die Wiedervermietung nach einem Mieterwechsel. Diese Lücke soll durch die Mietpreisbremse geschlossen werden.


    Keine Mietpreisbremse bei Erstbezug oder umfassender Modernisierung


    Neubauten und Erstvermietungen sollen von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Damit Wohnungen bezahlbar bleiben, will die Bundesregierung nicht nur die bestehenden Mieten begrenzen, sondern auch die Investitionsbereitschaft von Wohnungsbesitzern erhalten und weiter fördern. Daher sollen bei Neubauten auch künftig Eigentümer den Mietpreis festlegen dürfen. Auch eine Neuvermietung nach einer umfangreichen Sanierung oder Modernisierung einer Wohnung ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Als Neubau gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet werden. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn Modernisierungsmaßnahmen so umfassend sind, dass sie mit dem Aufwand bei Neubauten verglichen werden können. Darüber hinaus soll es einen Bestandsschutz für Vermieter geben. Wenn eine Miete den gesetzlichen Anforderungen entspricht, kann der Vermieter sie auch bei einer Wiedervermietung verlangen. Er muss nicht zwingend den Mietpreis senken. Allerdings soll der Bestandsschutz für Mieten, die im Laufe des letzten Jahres vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse erhöht wurden, nicht gelten. Auch für Staffel- und Indexmieten gilt die Mietpreisbremse nicht, weil in diesen Fällen Mieter und Vermieter in Eigenverantwortung die Mieterhöhungen für die Mietdauer bei Abschluss des Mietvetrages verbindlich festgelegt haben und Mieterhöhungen für den Mieter somit klar sind. Hier darf lediglich nicht außerhalb dieser festgelegten Fristen die Miete erhöht werden.

    Das Bestellerprinzip


    Was bei den europäischen Nachbarländern längst Usus ist, wird bald auch in Deutschland gelten: Wer einen Makler beauftragt, der soll diesen auch bezahlen. Mit diesem Satz lässt sich das sogenannte Bestellerprinzip zusammenfassen, das ab dem 1. Juni 2015 im Maklerrecht bei der Wohnungsvermittlung in Kraft tritt. Welche Änderungen leiten sich daraus für Mieter und Makler ab? Vermieter beauftragen einen Makler, damit er ihre Wohnung an einen passenden Mieter vermittelt. Der Makler wird demnach im Auftrag des Vermieters tätig. In der Regel trägt jedoch der Mieter die Kosten für diese Dienstleistung. Nach dem geänderten Gesetz zur „Regelung der Wohnungsvermittlung“ heißt es nun unter § 2 Abs. 2a: „Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungssuchende hat mit dem Wohnungsvermittler einen Maklervertrag abgeschlossen, bevor der Vermieter oder ein anderer Berechtigter den Wohnungsvermittler mit dem Angebot der Wohnräume beauftragt hat. Eine Vereinbarung, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, ist unwirksam.“

    Wo das Bestellerprinzip gilt


    Das Bestellerprinzip wird nur bei der Vermittlung einer Wohnung gelten. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, wird es zumindest vorerst keine Änderung geben. Bei der Vermittlung einer Immobilie ist weiterhin der Käufer zur Übernahme der Maklerprovision verpflichtet. Vorab wurde schon vielfach berichtet, dass vereinzelt Makler und Vermieter die neuen Regelungen umgehen könnten. Dabei wurden verschiedene Varianten ins Gespräch gebracht. Den Wohnungssuchenden könnte es zum Beispiel erschwert werden, Informationen über eine Wohnung in den bekannten Internetportalen zu erhalten. Außerdem könnten die Maklerkosten über erhöhte Abstandszahlungen an den Vermieter gedeckt werden. Allerdings hat der Gesetzgeber dagegen Vorsorge getroffen. In dem neuen Gesetz heißt es, dass eine Vereinbarung dieser Art zwischen Makler und Vermieter unwirksam ist. Es gibt demnach keinen Rechtsgrund für eine derartige Zahlung. Der Mieter kann sein Geld zurückverlangen. Wenn Mieter dennoch nach Einführung des Bestellerprinzips Courtage an den Makler zahlen, sollten die Vereinbarungen von einem Anwalt geprüft werden. Unzulässige Provisionsvereinbarungen können in Zukunft mit einem Ordnungsgeld zwischen 2.500 und 25.000 Euro geahndet werden. Zulässig wäre, wenn der Mieter den Makler ausdrücklich beauftragt, nach einer Wohnung zu suchen. Allerdings darf der Makler dann ausschließlich eine Wohnung anbieten, die er keinem anderen Kunden angeboten hat.

    Maklerprovision steuerlich absetzbar


    Mieter und Käufer einer Immobilie haben nur eingeschränkt die Möglichkeit, am Jahresende die Maklerprovision von der Steuer abzusetzen. Voraussetzung ist, dass der Umzug aus beruflichen Gründen erfolgt. Wird eine Immobilie zum Zwecke der Vermietung gekauft, dann kann der Käufer die Maklerprovision ebenfalls steuerlich geltend machen. Dagegen kann der Vermieter eines Objekts die Courtage als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Viele Makler rechnen einer Umfrage damit, dass das Bestellerprinzip nicht wenige Vermieter dazu veranlassen wird, (zunächst) die Vermietung ihrer Immobilie selbst in die Hand zu nehmen. Fachleute gehen davon aus, dass vor allen Dingen in begehrten Großstadtlagen die Makler zukünftig außen vor bleiben werden. Um die Courtage zu sparen, werden viele Vermieter auf eigene Faust nach Interessenten Ausschau halten. Durch das Bestellerprinzip ergibt sich für Wohnungssuchende ein erweiterter Spielraum. Durch den Wegfall der Maklercourtage spart der Mieter Kosten. Wer mit einem kleineren Budget kalkulieren muss, kann sich nach einer Wohnung mit einer höheren Miete suchen. Experten bezweifeln aber, ob sich diese Konstellation per se positiv auf den Wohnungsmarkt auswirkt. Der Wegfall der Provision für potenzielle Mieter bedeutet auch, dass es für eine Wohnung sehr viel mehr Interessenten geben wird.

    Qualitätsverlust nicht ausgeschlossen


    Mit der Selbstvermarktung der Objekte durch die Vermieter könnte nach Meinung von Fachleuten auch ein Qualitätsverlust eintreten. So könnte beispielsweise die Präsentation der Objekte leiden, wenn Hausverwaltungen selbst die Vermietung in die Hand nehmen. Unzureichende Exposés und misslungene Präsentationen in den einschlägigen Online-Portalen werden befürchtet. Das hätte eine reduzierte Nachfrage und einen sinkenden Mietpreis zur Folge.

    Argumente, die für die Beauftragung eines Maklers sprechen


    Auch nach der Gesetzesänderung gibt es viele Argumente, die aus der Sicht eines Vermieters für die Beauftragung eines Maklers sprechen. Ein Makler ist mit dem Geschehen auf dem Immobilienmarkt bestens vertraut. Er weiß genau, welche Objekte gerade besonders gefragt sind und kann den zu erwartenden Mietpreis dementsprechend realistisch einschätzen. Dieses Fachwissen ist erst recht für den Vermieter von großem Wert, wenn in Zukunft die Mietpreisbremse gelten wird. Dem Vermieter sind dann für Mieterhöhungen bei einer Neuvermietung enge Grenzen gesetzt. Wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, wird die Ermittlung der zu verlangenden Miete für den Vermieter noch komplizierter. In diesem Fall bewährt sich die Kompetenz des Maklers, der dem Vermieter mit seiner Recherche Zeit und Geld spart.

    Profis bei der Vermarktung


    Zu den Kernkompetenzen eines Maklers zählt professionelles Marketing. Es genügt nicht, eine Immobilie einfach per Anzeige anzubieten. Der Immobilienprofi erkennt auf den ersten Blick, für welche Zielgruppe ein Angebot interessant ist. Daher kann er ohne Umwege die geeignete Klientel bewerben, so dass in einer angemessenen Frist der geeignete Mieter gefunden wird. Der Makler weiß, welche Portale er nutzen muss, um für den Vermieter den optimalen Mieter zu finden. Dabei steht ihm der Zugang zu Tools offen. Das reicht vom Erstellen eines Grundrisses bis hin zu 3D-Fotos. Der Organisations- und Arbeitsaufwand ist bei einer Vermietung enorm. Für einen Vermieter, der sich nur am Rande oder gar nicht mit den zahlreichen Details auskennt, kann daraus leicht eine Überforderung werden. Schließlich müssen Besichtigungstermine wahrgenommen werden. Bei besonders begehrten Objekten kann es passieren, dass sich an einem Tag bis zu 50 Interessenten auf ein Inserat melden. Letztendlich ist jeder Vermieter an Mietern interessiert, bei denen keine Mietausfälle entstehen. Der Makler leistet im Vorfeld eine umfassende Bonitätsprüfung, so dass der Vermieter vor bösen Überraschungen geschützt ist. Der Makler ist Garant für einen rechtlich einwandfreien Mietvertrag. Er weiß, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und kennt sich bei Fragen rund um die Energiesparverordnung aus. Wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist, kümmert der Makler sich um eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe.